Ecco le variabili da considerare per scegliere il contratto più vantaggioso e ottenere il massimo dai tuoi immobili.
Bentornato sul blog di Affitto Sereno, dove troverai tutte le informazioni utili per affittare i tuoi immobili in modo sicuro e con il massimo rendimento.
Oggi facciamo un passo avanti e ipotizziamo che tu abbia già trovato l’inquilino ideale: dopo aver seguito alla lettera i consigli sulla realizzazione di un annuncio efficace e su come riconoscere una persona affidabile a cui affittare casa, è arrivata l’ora di concretizzare gli accordi presi. È il momento di stipulare il contratto.
A questo punto potresti pensare che ormai il “il gioco è fatto” e che stipulare il contratto sia una semplice formalità… Non fare questo ERRORE!
Stipulare un contratto d’affitto
La stipula del contratto, e ancor prima la scelta della forma contrattuale, sono degli step importanti che non puoi assolutamente prendere sottogamba, se vuoi avere la certezza che il rapporto di locazione vada a buon fine.
Considera che dopo la stipula del contratto sarai vincolato diverso tempo, che può variare in base alla tipologia di contratto scelto, ed è importante che tu parta consapevole di tutti i pro e i contro di ciò che stai firmando. Potresti ritrovarti pentito, con condizioni per te sfavorevoli che poi sei costretto a mantenere senza la possibilità di cambiare.
Le tipologie di contratto
Sono sicura che se ti chiedo di pensare a un contratto di locazione, il primo che ti viene in mente è il classico 4+4 anni, la tipologia più in uso nel mondo degli affitti.
Se vuoi affittare casa con soddisfazione, una delle cose importanti che devi sapere è che ci sono diverse tipologie di contratto di affitto e che in base alla tua situazione e alla tipologia dell’immobile, un contratto può risultare per te più vantaggioso rispetto ad altri (e non per forza stipulare il 4+4 sarà la scelta migliore!).
La situazione di Giorgio, cliente che mi ha contattato proprio in questi giorni, è uno dei tanti esempi in cui la soluzione 4+4 non risulta vantaggiosa: “Il mio attuale inquilino intende lasciare l’abitazione di mia proprietà. Io vorrei affittarla nuovamente, per non continuare a pagarci solo le spese e le tasse, ma mia figlia tra 2 anni vorrebbe utilizzarla per andare a convivere con il suo ragazzo. Come posso fare?”.
In questo specifico caso un contratto 4+4 anni non è adatto, dal momento che significherebbe vincolare l’immobile per minimo 4 anni. Esiste invece una forma giuridica che prevede proprio un caso come questo, in cui l’abitazione possa essere affittata solo fino a un determinato periodo, ed è il contratto transitorio (nelle prossime righe vediamo nel dettaglio di cosa si tratta).
Giorgio potrà quindi affittare l’abitazione per un periodo fino a 18 mesi, continuando a guadagnarci e poi permettere alla figlia di abitarci con il ragazzo.
Vediamo ora nello specifico quali tipologie di contratto di locazione esistono, prendendo anche in esame i relativi vantaggi e svantaggi. Infine, ti spiegherò quali sono le variabili da considerare per capire quale tra questi ti permetterà di ottenere il massimo rendimento dal tuo affitto.
Il contratto 4+4 anni
Come specificato poco sopra, il tipo di contratto più conosciuto (e anche quello più utilizzato) è indubbiamente il 4+4, detto anche “contratto di locazione a canone libero”.
Già dal nome puoi intuire come una sua caratteristica sia quella di lasciare al proprietario la libertà di individuare il canone di locazione che ritiene opportuno. Una volta definito il canone e concordato con il conduttore (l’inquilino), la legge implica che l’importo del canone rimanga invariato fino alla scadenza dei primi 4 anni.
A meno che non si verifichino dei casi specifici indicati dalla legge, il rinnovo del contratto è automatico e con durata di altri 4 anni. I casi specifici che possono impedire il rinnovo sono:
- il necessario utilizzo dell’immobile dal locatore;
- opere di ristrutturazione o demolizione dell’edificio;
- l’intenzione di vendita dell’immobile;
- il mancato utilizzo da parte del conduttore.
Se non si verifica uno di questi casi, il contratto si rinnova in automatico dopo 4 anni. Viceversa il conduttore può liberamente recedere dal contratto, con un preavviso stabilito dal contratto (di solito 6 mesi).
Il contratto 4+4 non sempre è conveniente per il proprietario: il vantaggio è quello di poter fissare a tua scelta il canone di locazione, lo svantaggio è che il suddetto canone rimane bloccato per tutta la durata del contratto e sei vincolato al rinnovo (quindi non puoi recedere prima della scadenza, a meno che si verifichino i casi specifici indicati sopra).
Il contratto a canone concordato
Il contratto a canone concordato ha generalmente una durata di 3+2 anni. A seguito di una valutazione relativa alla convenienza, può risultare per te vantaggioso, con un maggiore guadagno rispetto a un tradizionale contratto 4+4.
Il vantaggio principale del contratto a canone concordato è che ti garantisce un risparmio fiscale notevole, in particolare una riduzione del 25% dell’IMU e la riduzione della cedolare secca dal 21% al 10%.
Lo svantaggio è che tu proprietario non sei libero di decidere il canone a cui affittare, ma dovrai attenerti a dei parametri indicati da accordi territoriali sulla base delle caratteristiche dell’immobile.
Il canone in genere risulterà essere più basso rispetto a un classico 4+4, ma alla luce di una corretta valutazione della convenienza e dei vantaggi fiscali, può portarti a un maggiore guadagno.
Il contratto transitorio
Il contratto transitorio, come chiarisce già il nome, è previsto in quei casi in cui l’affitto sarà di breve durata.
Comprende infatti dei casi specifici in cui c’è un’esigenza temporanea da parte dell’inquilino oppure dal proprietario (indicati negli accordi territoriali). Alcuni esempi di esigenze particolari dell’inquilino che possono giustificare la scelta di un contratto transitorio è il trasferimento per motivi di lavoro, mentre esempi di esigenze da parte del proprietario sono quelle di ristrutturazione o utilizzo dell’immobile come studio professionale.
La durata massima del contratto transitorio è di 18 mesi e il vantaggio è che come proprietario puoi usufruire di agevolazioni fiscali, ottenibili con l’asseverazione: non è altro che una certificazione che attesta che il contratto è in regola e ha i requisiti per accedere a tutte le agevolazioni previste per questa condizione contrattuale.
Ovviamente, lo svantaggio è che questo tipo di contratto è stipulabile solo in situazioni specifiche con esigenze transitorie.
Contratto di locazione per studenti universitari
Se hai un immobile da affittare in una città universitaria, puoi valutare di stipulare un contratto di locazione per studenti universitari.
È un tipo di contratto che si caratterizza per una durata transitoria con cui puoi mettere a disposizione l’immobile a uno o più studenti che frequentano l’università fuori sede.
Il contratto in questione ha una durata massima di 36 mesi, il canone è stabilito in base a quanto indicato dagli accordi territoriali e necessita di asseverazioni.
Come vedi, esistono differenti tipologie di contratto di locazione, che in base alla tua situazione specifica possono risultare più o meno vantaggiose. Arrivati a questo punto, come scegliere quindi il contratto che ti permetterà di ottenere il massimo rendimento dai tuoi affitti?
Come scegliere il tipo di contratto più conveniente
Per individuare la forma contrattuale migliore per te è necessaria un’analisi approfondita delle tue esigenze e delle caratteristiche del tuo immobile, come quella che mettiamo in atto con Affitto Sereno.
Le due variabili principali da considerare sono la redditività e il livello di tassazione.
La redditività, è una stima di quanto può renderti ogni tipologia di contratto. Devi trovare, attraverso varie prove (o simulazioni) la forma di contratto più redditizia per il tuo immobile, arrivando con dati alla mano a stabilire quale ti farà guadagnare di più. La forma migliore, solitamente dipenderà da due aspetti:
- l’ubicazione dell’immobile, se detieni un’immobile nel centro di una città d’arte utilizzerai delle forme contrattuali diverse rispetto ad un immobile situato in periferia;
- lo stato di manutenzione dell’immobile, se si tratta di un immobile appena ristrutturato e situato in una buona posizione, otterrai una redditività maggiore rispetto ad immobile lasciato all’usura o posto in zona sub-urbana.
Il livello di tassazione diretta su ogni singolo contratto: in generale hai a disposizione due variabili fiscali, cioè la tassazione Irpef o la cedolare secca. In base al tipo di tassazione puoi stabilire il tipo di contratto più conveniente.
Scegliere la giusta forma di contratto è fondamentale per permetterti di ottenere il massimo dai tuoi immobili in affitto: con Affitto Sereno, il primo sistema a tutela del locatore, avrai tutto il supporto necessario per raggiungere i tuoi obiettivi di rendimento, anche dopo la stipula del contratto.
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Buon affitto!
